今後どうなる？2025年の首都圏マンション価格の推移と市場の変化

「マンションって本当に高くなったよね…」
友人や家族の間でそんな会話をしたことはありませんか？

特に首都圏では、新築も中古もぐんぐん値上がりし「もう買えないのでは？」と不安や戸惑いの声が高まっています。

しかし、2025年に入ってから、市場には少しずつですが変化の兆しが見え始めました。今後の価格推移や市場の動きを把握することは、住宅購入を考えるうえで欠かせません。

この記事では、最近の価格動向の背景や後悔しないための「選び方のヒント」を、できるだけわかりやすくお伝えします。

首都圏マンション価格に表れた3つの変化　

2025年の首都圏マンション市場は、新築と中古、都心と郊外といった条件によって価格動向が大きく異なっています。こうした違いを理解することで、相場の全体像を把握しやすくなります。

ここでは、価格に見られる3つの代表的な傾向について説明します。

新築マンションは「高止まり」から少し落ち着き始めた

2023年〜2024年にかけて、新築マンションの価格は過去最高を記録し、1戸あたり7,000万円を超えるケースも多く見られました。

しかし2025年に入り、東京23区の一部や湾岸エリアなどでは、やや値引きされる物件が出てきており、実際の販売価格が1〜3％ほど下がる例もあります。

その背景には、「高すぎて手が出せない」と感じる人が増えたことで販売ペースが鈍り、価格を少し下げて販売促進を図る動きが出てきたという事情があります。特に金利上昇や生活費の負担増により、購入をためらう人が増えているのです。

とはいえ、駅から近い場所や再開発が進むエリアなど、人気が集中する地域では依然として高い価格が維持されています。今後は「立地条件や周辺環境の魅力」によって、価格の動きにより大きな差が出てくると予想されます。

中古マンションは「築年数」と「管理の良し悪し」で変わる

中古マンションの価格は、築年数や管理状況に大きく左右されます。築10年以内で管理状態の良い物件なら、今でも高値で取引されています。

しかし、築30年以上で管理に不安のある物件は、価格があまり上がっていません。

さらに、リフォームされていない物件は購入後の追加コストがかかるため、価格だけを見て決めるのは注意が必要です。「リフォーム済」「省エネ仕様」「耐震補強済」といった付加価値があるかどうかでも価格に差が出ます。

中古物件の購入を検討する際は「価格だけでなく、建物の維持状況や修繕積立金の水準」などもチェックしたほうが安心ですね。

都心と郊外で価格の二極化が進行中

2025年の首都圏マンション市場では、都心と郊外で価格の動きに大きな差が見られます。

港区・渋谷区など都心5区では、新築・中古を問わず価格は依然として高止まりしています。富裕層による資産保有や海外投資マネーの流入が背景にあり、値下がりしにくい構造が続いています。

一方で、郊外の多摩地域や千葉・埼玉のベッドタウンでは、新築・中古ともに横ばいから緩やかな上昇といった落ち着いた価格推移が見られています。

特に、広さや環境の良さに価値を感じる子育て世代やリモートワーク中心の働き方の人たちからの需要が安定しており、極端な高騰や下落は今のところ起きていません。

このように、都心は“価格高止まり”、郊外は“安定推移”という二極化が顕著になっており、今後もこうした傾向は続くと考えられます。

なぜこんなに高い？価格が上がっている理由

「なんでこんなにマンション高くなったの？」という疑問、自然ですよね。実は、価格を押し上げている要因は一つではありません。

ここでは、2025年の価格動向に影響を与えている主な理由をご紹介します。

建築にかかる費用が大きく上がっているから

マンションを建てるための材料——たとえば鉄筋やガラス、断熱材などの価格が、世界的に上がっています。円安の影響もあって、2020年と比べて建築コストが約30％増えたというデータもあります。

さらに、職人さんの数が減って人件費も上がっています。それが新築の販売価格にそのまま反映されているのです。「材料費と人件費が高いから、値下げしたくてもできない」というのが実情です。

ローン金利が上がって、買う側の慎重さも増しているため

ここ最近、住宅ローンの金利が少しずつ上がっています。

とくに固定金利で借りると、1.6〜1.9％ほどになることも。

たとえば4,000万円のローンを35年で組んだ場合、金利が1.3％から1.8％に上がると、総支払額が約420万円も増える試算です。

この金利の動きが、「今はちょっと様子を見ようかな」と購入をためらう人を増やし、需要にも影響を与えているのです。

新築の数は減っているのに、在庫は増えているから

建築に時間と費用がかかる今、新築マンションの着工数は減っています。

一方で、価格が高すぎて「この値段では買えない」と感じる人も多く、在庫（売れ残り）が増えているという状況も起きています。

2025年1月のデータでは、新築マンションの契約率が58.5％。売れ行きが良いとされる「70％以上」を下回る月が続いていて、これも市場がやや足踏み状態にあることを示しています。

※出典：不動産経済研究所公表「首都圏新築分譲マンション市場動向（2025年1月）」

この記事の要点

• ✔ 新築価格は一部で微減も、基本的には高止まり状態
• ✔ 中古は築年数や管理状況で価格の差が明確化
• ✔ 建築コストと人件費の上昇が価格を押し上げている
• ✔ 金利上昇により購入の総コストが大きく変動
• ✔ 価格に左右されず、自分の暮らしに合った判断を持つことが重要

“今が買いどきか”より、“自分にとってどうか”が大事

今の首都圏マンション市場は、一見「高すぎて手が出ない」と感じられるかもしれません。しかし、その背景を冷静に理解することで、無理のない購入判断ができるようになります。

特に、住宅購入は「底値を狙う」よりも「自分にとって必要なタイミング」を見極めることが重要です。

お子さんの成長や家計の見通し、夫婦の働き方など、ライフスタイルの変化に合わせた視点で選ぶと、納得のいく選択につながります。

価格だけに目を向けるのではなく、「将来のライフステージに合わせた判断基準」を持つことが大切です。それぞれのご家庭にとっての“ちょうどいいタイミング”がきっとあるはずです。

焦らず、でも準備は早めに。

住宅ローンの事前審査やライフプランの見直し、最新物件の情報収集など、少しずつ準備を始めていくことで自分らしい判断ができるようになります。

不安なことや難しいと感じた時は住宅に詳しい専門家に相談しながら、まずはできることから一歩一歩着実に準備を進めていきましょう。

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これからの物件探しが、あなたとご家族にとって“ちょうどいい”住まいとの出会いになりますように。